C. 13/04/2007 n. 4

Direzione dell’Agenzia del Territorio Circolare n. 4/2007 prot. 30427

Articolo 2, commi 40 e seguenti, del decreto legge 3 ottobre 2006 n. 262 – Accertamento in catasto delle unità immobiliari urbane censite nelle categorie particolari E/1, E/2, E/3, E/4, E/5, E/6 ed E/9 – Censimento delle porzioni di tali unità immobiliari destinate ad uso commerciale, industriale, ad ufficio privato, ovvero ad usi diversi, già iscritte negli atti del Catasto.

1. Premessa L’articolo 2, commi 40 e seguenti, del decreto legge 3 ottobre 2006 n. 262 convertito con modificazioni dalla legge 24 novembre 2006 n. 286 – come è noto - ha dettato norme in materia di classificazione degli immobili ed in particolare delle unità immobiliari polifunzionali censite nelle categorie catastali del “Gruppo E”, con l’esclusione delle categorie E/7 ed E/8. In ottemperanza al citato decreto, con Provvedimento del Direttore dell’Agenzia, emanato in data 2 gennaio 2007, sono state precisate le modalità tecniche attuative nonchè le procedure relative agli adempimenti di parte e, per i casi di inadempienza, alle attività di competenza dell’Ufficio. Più in particolare il comma 40 dell’articolo sopra citato dispone che “Nelle unità immobiliari censite nelle categorie catastali E/1, E/2, E/3, E/4, E/5, E/6 ed E/9 non possono essere compresi immobili o porzioni di immobili destinati ad uso commerciale, industriale, ad ufficio privato ovvero ad usi diversi, qualora gli stessi presentino autonomia funzionale o reddituale”. Il comma 41 del medesimo art. 2 stabilisce che “Le unità immobiliari che per effetto del criterio stabilito nel comma 40 richiedono una revisione della qualificazione e quindi della rendita devono essere dichiarate in catasto da parte dei soggetti intestatari, entro nove mesi dalla data di entrata in vigore del presente decreto. In caso di inottemperanza, gli uffici provinciali dell’Agenzia del territorio provvedono, con oneri a carico dell’interessato, agli adempimenti previsti dal regolamento di cui al decreto del Ministro delle Finanze 19 aprile 1994 n. 701; in tale caso si applica la sanzione…”. In considerazione delle importanti conseguenze di carattere operativo e fiscale che le nuove norme implicano - anche per l’elevato numero di compendi ed unità immobiliari che rientrano nel campo di applicabilità delle norme stesse - con il presente documento di prassi si ritiene opportuno definire più in dettaglio alcuni aspetti peculiari introdotti dal DL n. 262/2006, al fine di garantire la corretta interpretazione delle disposizioni in argomento e l’omogeneità delle procedure da adottare sull’intero territorio nazionale.

2. L’ambito di applicazione delle disposizioni introdotte dall’art. 2, commi 40 e seguenti, del decreto legge 3 ottobre 2006 n. 262. In linea preliminare e generale, è da osservare che l’intervento del legislatore prodotto con il DL n. 262/2006 si correla con la preesistente disciplina che regola l’ordinamento del catasto, attraverso un univoco indirizzo circa le modalità di accatastamento di questo particolare segmento immobiliare, che incide sulla prassi operativa pregressa, garantendone l’uniforme applicazione da parte degli operatori. Al riguardo giova ricordare come, per le stesse finalità, con la circolare n. 4 del 16 maggio 2006 - Modalità di individuazione e classamento delle unità immobiliari censibili nei gruppi speciali D ed E - erano stati già anticipati indirizzi tecnici e procedurali concernenti unità immobiliari a destinazione particolare

a) di tipo complesso, in quanto comprendenti diverse attività (ad esempio: fiere, stazioni di trasporto terrestri dove sono normalmente presenti oltre al servizio di trasporto, zone ad uso commerciale, ad ufficio, ecc.)

b) di tipo semplice (ad esempio: chiosco per la vendita di prodotti artigianali o alimentari tipici del luogo, edicola per la rivendita di giornali e riviste, impianti di erogazione di carburante quando circoscritti alla sola “Area OIL”, coincidente, di massima, con il settore adibito alla sola vendita di carburanti o lubrificanti). In particolare con la richiamata circolare, la corretta individuazione delle diverse unità costitutive dei compendi immobiliari complessi, di cui al sub a), veniva ricondotta alla stessa nozione di “unità immobiliare”, così come definita nella normativa catastale e sinteticamente identificata nel “minimo perimetro immobiliare, caratterizzato da autonomia funzionale e reddituale”. Da questa definizione del modello base del catasto fabbricati discendeva pertanto un chiaro ed unitario indirizzo comportamentale, espresso dalla necessità di articolare ovvero scorporare dai suddetti compendi ogni immobile o porzione di immobile rispondente alla nozione sopra richiamata, rispettivamente nei casi di nuova costruzione o variazione, ovvero di unità già censite. Orbene questo indirizzo ha trovato conferma nella norma primaria. Invero detta norma disciplina in modo esplicito il classamento delle unità immobiliari censite nelle categorie del gruppo E, escludendo peraltro le categorie E/7 ed E/8. Il requisito di uniformità dei criteri di inventariazione ed accertamento del patrimonio immobiliare nelle diverse categorie catastali, pregiudiziale per soddisfare la missione istituzionale del catasto di costituire un equo sistema di riferimento per l’imposizione immobiliare, implica comunque una coerente estensione del suddetto indirizzo anche alle unità immobiliari oggetto di cen- simento futuro. Per quanto concerne, invece, la seconda tipologia di unità immobiliari, definite semplici, di cui al sub b), con la citata circolare sono stati approfonditi diversi profili di prassi fino allora adottati, e forniti indirizzi per una parziale rivisitazione delle modalità di classamento, in ragione soprattutto delle profonde innovazioni in campo tecnologico e tipologico, oltre che del contesto urbanistico e socio-economico, manifestatesi nel cinquantennio trascorso dall’epoca di formazione ed entrata in conservazione del catasto edilizio urbano. In particolare per alcune categorie immobiliari (quali le tipologie di tipo “semplice” oggetto di esemplificazione), si sono registrati rilevanti processi, sia di standardizzazione tipologica e strutturale, che di diffusione sul territorio, tali da annullare proprio quei caratteri di “singolarità e particolarità” – specifici delle unità da censire nelle categoria del gruppo E – che gli stessi presentavano originariamente, e da giustificare conseguentemente la loro inventariazione in una categoria ordinaria. In relazione a quanto rappresentato, appare chiaro che il primo insieme di immobili rientra specificamente nell’ambito di applicazione delle disposizioni introdotte dall’art. 2, commi 40 e seguenti, del decreto legge 3 ottobre 2006 n. 262. Da ciò discende anche che gli adempimenti previsti dovranno essere svolti con le modalità e nei termini indicati nelle disposizioni sopra richiamate per il primo ambito tipologico definito “complesso”, mentre quelli relativi alle tipologie di immobili del secondo ambito definito “semplice” (tra i quali, in particolare, quelli indicati alla lettera a) del punto 3.1.3 della già citata circolare n. 4/2006) - rientrando negli obiettivi di miglioramento e razionalizzazione del sistema catastale - saranno attivati, in coerenza con gli indirizzi forniti dalla stessa circolare n. 4/2006, sulla base della pianificazione delle attività ordinarie dell’Agenzia, anche connesse all’attuazione dei processi di iniziativa degli enti locali (in particolare: art. 1, comma 336, della legge n. 311/2004). E’ appena il caso di evidenziare che per entrambi i suddetti insiemi le unità immobiliari di nuova costruzione ovvero oggetto di denuncia di variazione saranno definite ed accertate nell’ambito delle attività correnti, sulla base degli indirizzi sopra richiamati. Al suddetto contesto interpretativo devono intendersi riferiti anche i contenuti esplicativi dell’art. 1 del Provvedimento del Direttore dell’Agenzia del 2 gennaio 2007, rappresentati al punto 1, lett. d), dell’allegato A dello stesso Provvedimento.

3. L’impatto sulla prassi catastale Per quanto già specificato, il dettato letterale del citato art. 2, comma 40, si applica sia alle porzioni di immobili, sia ad interi immobili ricompresi all’interno di compendi. Al riguardo, l’art. 1, comma 1, del Provvedimento del Direttore dell’Agenzia del territorio del 02.01.2007, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 6 del 09.01.2007, stabilisce che “gli immobili o loro porzioni destinati ad uso commerciale, industriale, ad ufficio privato, ovvero ad usi diversi, ricompresi nell'ambito di unità immobiliari già iscritte nelle categorie catastali E/1, E/2, E/3, E/4, E/5, E/6 ed E/9, ovvero oggetto di dichiarazione di variazione o di nuova costruzione, sono censiti in catasto come unità immobiliari autonome in altra appropriata categoria di un diverso gruppo, qualora gli stessi presentino autonomia funzionale e reddituale”. Per un corretto censimento delle unità immobiliari di tipo “complesso” è pregiudiziale quindi verificare se le porzioni di fabbricato, eventualmente presenti e da stralciare dall’unità originaria, presentino o meno i caratteri essenziali dell’unità immobiliare stabiliti dall’art. 2, comma 1, del decreto del ministro delle finanze 2 gennaio 1998 n. 28, laddove prevede che “l’unità immobiliare è costituita da una porzione di fabbricato, … che, … presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale”. Ove non si riscontrasse tale autonomia, l’unità originaria non può essere scissa in più unità immobiliari (autonome), ma è censita nella categoria catastale più pertinente in relazione alla destinazione d’uso prevalente. Il comma 2 del medesimo articolo definisce anche la locuzione “usi diversi”, stabilendo che si intende, per essi, ogni altra utilizzazione, anche se diversa da quelle commerciale, industriale ed ufficio privato “…non strettamente strumentale all'esercizio della destinazione funzionale dell'unità immobiliare principale, censita in una categoria del gruppo E”. L’art. 3, comma 1, del citato Provvedimento stabilisce, inoltre, in relazione agli adempimenti di parte, che “entro nove mesi dalla data di entrata in vigore del decreto-legge 3 ottobre 2006 n. 262, cioè entro il 3 luglio 2007, i soggetti titolari di diritti reali devono dichiarare come autonome unità immobiliari gli immobili o loro porzioni destinati ad uso commerciale, industriale, ad ufficio privato, ovvero ad usi diversi, ricompresi nell'ambito di unità immobiliari già iscritte nelle categorie catastali E/1, E/2, E/3, E/4, E/5, E/6 ed E/9”. Le disposizioni in oggetto, come già evidenziato, confermano le direttive precedentemente emanate per l’individuazione delle unità immobiliari costituenti

articolati compendi immobiliari polifunzionali e per il loro corretto classamento nelle categorie speciali e particolari ovvero ordinarie. In particolare trovano ancora piena attuazione le direttive comprese nella richiamata circolare n. 4 del 16.5.2006 in tema di accertamento nelle categorie del gruppo E.

4. Direttive per il classamento nelle categorie del gruppo E Relativamente alle tipologie di immobile da censire nel gruppo E è necessario fare riferimento al comma 2 dell’art. 8 del decreto del Presidente della Repubblica 1° dicembre 1949 n. 1142. Detto comma riporta: “Parimenti non si classificano le unità immobiliari che, per la singolarità delle loro caratteristiche, non siano raggruppabili in classi, quali stazioni per servizi di trasporto terrestri e di navigazione interna, marittimi ed aerei, fortificazioni, fari, fabbricati destinati all'esercizio pubblico del culto, costruzioni mortuarie, e simili”. Del pari, appare utile riferirsi alle declaratorie associate a ciascuna delle categorie, oggetto di esame, con direttive di prassi (istruzione II del 24.05.1942 della ex Direzione Generale del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali), qui di seguito riportate:

• E/1 - Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei;